Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain en Thaïlande MAIS…

Il y a une disposition du droit de la propriété thaï que peu de gens connaissent, même les Thaïs dans la majorité en ignorent l’existence qui peut être très utile pour un(e) étranger marié(e) à un(e) Thaï(e). Je vais vous l’expliquer dans cet article. Et vous verrez, c’est facile à faire et coûte moins de 2 € au cours actuel !

La propriété foncière en Thaïlande interdite aux étrangers

Les lois thaïlandaises interdisent aux étrangers de posséder des terrains en leur nom propre en Thaïlande. Bien qu’il existe des structures juridiques complexes via notamment la création de sociétés pour contourner partiellement cette interdiction, et qu’un assouplissement à venir permette à un étranger de posséder au maximum 1 raï (1600 m2) sous certaines conditions de ressources et d’investissement que la plupart des gens ne peuvent remplir (voir cet article).

Un étranger peut bénéficier de l’usufruit d’un terrain en Thaïlande

Alors qu’un étranger ne peut pas être mentionné comme propriétaire sur un titre de propriété de terrain en Thaïlande, il peut toutefois obtenir en obtenir l’usufruit. Et pour se faire, la procédure est relativement simple.

il faut se rendre au Land Office dont le terrain dépend avec le propriétaire du terrain (qui évidemment est coopératif et accepte la démarche ;)). Ca ne prend que quelques minutes (sans compter l’attente avant de passer qui elle peut être de plusieurs heures.

Les avantages de détenir l’usufruit d’un terrain en Thaïlande

L’usufruit en Thaïlande fonctionne de manière assez similaire à celui du droit français. Le titulaire de l’usufruit peut utiliser le terrain à sa guise, y vivre, construire, planter, récolter et même le louer à un tiers et encaisser les loyers.

Cependant, il ne possède pas le titre de propriété du terrain et ne peut pas le vendre. De même, le propriétaire foncier ne peut pas vendre le terrain sans résilier préalablement l’accord d’usufruit tant que celui-ci est en cours.

L’usufruit en Thaïlande est généralement accordé pour une durée de 30 ans par défaut (reouvalbe par accord des 2 parties), mais il est possible de demander, et d’obtenir, cette jouissance pour toute la durée de la vie du bénéficiaire. Pour ça, il faut le spécifier clairement lors de la demande. Mais c’est tout à fait possible !

Le contrat d’usufruit cesse automatiquement à la mort de son bénéficiaire ou à la fin de la période convenue s’il a une durée limitée. En revanche, le décès du propriétaire foncier n’entraîne pas automatiquement la résiliation du contrat d’usufruit, qui peut se poursuivre malgré tout jusqu’au décès de l’usufruitier.

Qui peut bénéficier de l’usufruit d’un terrain en Thaïlande ?

Tant les citoyens thaïlandais que les étrangers peuvent bénéficier de l’usufruit d’un terrain en Thaïlande.

Le cas de figure le plus courant dans lequel un étranger ou une étrangère peut vouloir obtenir l’usufruit d’un terrain en Thaïlande, c’est quand il a été acheté et mis au nom de sa femme ou son mari thaï(e). C’est d’ailleurs, pour moi, une démarche à faire qui sécurise la situation du conjoint étranger. Mais à chacun de voir en fonction de sa situation.

Le cas de figure classique dans lequel il est le plus utile pour moi de faire la démarche, c’est quand un couple franco-thaï achète un terrain mais que c’est l’étranger qui paie en totalité le prix du terrain. Comme il ne peut légalement pas en être le propriétaire, le terrain acheté est forcément mis au nom du/ de la conjoint(e) thaï(e). Tant que tout va bien, ce n’est pas forcément un problème. Mais si un jour, le couple ne s’entend plus, ça peut mettre l’étranger dans une situation compliquée. S’il a fait les démarches pour obtenir l’usufruit, il peut légalement continuer de bénéficier du terrain qu’il a payé, continuer, par exemple, d’y habiter sans pouvoir en être expulsé. Même après un divorce.

Les obligations de l’usufruitier

L’usufruitier est tenu de préserver le bien et de le restituer dans un bon état. Enfin, il doit surtout ne pas le détériorer ni lui faire perdre en valeur par ses actions. L’article 1421 précise que l’usufruitier doit prendre soin du bien avec la même prudence qu’une personne raisonnable prendrait soin de ses propres biens.

Il est également responsable des frais de gestion, des impôts, des taxes et des intérêts dus sur les dettes liées au bien.

Comment obtenir l’usufruit d’un terrain en Thaïlande ?

La demande d’usufruit s’effectue au bureau du Land Office dont dépend le terrain. Le propriétaire foncier (celui dont le nom figure sur l’acte de propriété) et le futur bénéficiaire de l’usufruit doivent se rendre ensemble au Land Office.

Pour un couple franco-thaï, il faudra apporter les éléments suivants :

• Pièce d’identité de chacun
• 2 copies du passeport de l’étranger
• originaux du contrat de mariage (tabian som rod)
• 2 copies du contrat de mariage
• le chanote (acte de propriété) du terrain

Et il faut expliquer que l’on veut faire bénéficier l’étranger de l’usufuit du terrain dont on a amené le chanote. En thaï ça s’appelle si thi gep gueen (สิทธิเก็บกิน).

Il y a 75 THB de frais à régler. Une toute petite somme par rapport aux tracasseries que cela peut vous éviter si votre couple tourne mal.

On vous remet un acte tamponné qui indique que le propriétaire du terrain vous en donne la jouissance pendant 30 ans ou à vie et votre nom est ajouté sur le chanote comme bénéficiaire de l’usufruit.

Si vous avez tous les justificatifs, ça se fait tout de suite. Ca prend une vingtaine de minutes pour monter le dossier, faire l’acte et modifier le chanote.

Peut-on le faire partout en Thaïlande ?

Bien que la loi thaïlandaise permette aux étrangers de demander l’enregistrement d’un usufruit sur un terrain, l’acceptation de cette demande reste à la discrétion des fonctionnaires du Land Office.

Il semble que tous les bureaux du Land Office n’acceptent pas de le faire mais je n’ai pas d’exemple.

J’ai l’impression que la difficulté réside plus dans le fait d’avoir des officiers du Land Office qui connaissent la procédure et donc acceptent de la faire. Ca reste une démarche assez rare car peu de monde connaît cette possibilité offerte par le droit de la propriété foncière en Thaïlande. Même les Thaïs sont peu nombreux à savoir que ce dispositif existe. En théorie, on doit pouvoir en fair bénéficier n’importe qui de l’usufruit tant que les deux parties sont d’accord. Mais dans les faits, je pense que s’il s’agit d’un couple marié, la probabilité d’obtenir l’usufruit pour le conjoint non-thaï est bien plus importante que pour un couple non-marié.

Moi, je l’ai fait à Trang. J’ai bien senti que ce n’est pas une demande courante au vu des concertations après notre demande et du fait que la préposée a ressorti un gros bouquin pour chercher dedans. Mais ça a été fait et est allé assez vite. Elle a aussi tenu à, malgré que je parle un peu Thaï, à chaque fois m’expliquer les choses en anglais notamment sur la durée d’attribution de l’usufruit pour s’assurer que j’étais en accord avec ce qui était en train d’être fait. Pro et efficace !

P.S: je précise que je ne suis pas juriste et ne pourrai pas répondre aux questions sur tous les cas de figure. J’écris cet article avant tout pour faire connaître cette possibilité qui peut être utile et vous donner les grandes lignes des démarches. Il est possible que dans votre province, ce soit différent, plus compliqué, voire impossible ou que le prix diffère. Il est possible aussi que quelqu’un arrive à contourner l’usufruit pour vendre le terrain quand même sans vote accord. S’il y a bien une chose que j’ai apprise depuis que je vis ici, c’est qu’on est jamais sûr de rien en Thaïlande 😉 Mais c’est à connaître !