Arnaques en Thaïlande: mise en garde sur l’immobilier

L’Ambassade de France à Bangkok vient de publier un communiqué de mise en garde pour ses ressortissants expatriés en Thaïlande. Il avertit sur les différentes arnaques surtout dans le secteur de l’immobilier. Et on lit aussi entre les lignes un appel à se méfiez aussi des autres expatriés français qui pour certains ciblent plus volontairement leurs compatriotes pour les dépouiller.

La Thaïlande attire des escrocs internationaux

Si tout paraît facile en Thaïlande, il est important de ne pas laisser des personnes mal intentionnées profiter de la naïveté ou de la négligence de ceux qui désirent s’installer ou investir dans le pays. Et disons-le, c’est probablement de ses propres compatriotes qu’il faut le plus se méfier. Ceux qui se présentent à vous pour tout vous expliquer, vous faire profiter de leur expérience mais qui s’afranchissent des règles, voire cherchent simplement à vous arnaquer.

L’immobilier secteur privilégié des arnaques en Thaïlande

S’il y a des arnaques en Thaïlande visant spécifiquement les étrangers dans d’autres secteurs, notamment d’agences de visa (lire cet article), l’immobilier est un des secteurs privilégiés pour les escroqueries car les sommes en jeu sont souvent importantes. Dans son communiqué l’ambassade insiste sur les 3 arnaques immobilières en Thaïlande les plus courantes.

Comme tous les documents officiels et actes sont en Thaï, il est forcément nécessaire d’avoir un intermédiaire de confiance pour vous accompagner. C’est justement ce qui ouvre en grand la porte pour abuser de votre confiance.

L’escroquerie foncière en Thaïlande

Cette arnaque, assez simple, consiste à vous vendre des terrains ou des biens qu’on ne possède pas en falsifiant les titres fonciers et les identités du propriétaire réel. L’arnqaue peut mener jusqu’au paiement d’une vente complète ou peut s’arrêter en vous escroquer seulement un acompte pour « réserver » le bien. Il y a aussi des vents sur plans de projets fictifs ou réels mais qui ne verront jamais le jour (lire cet article d’un cas concret).

L’escroquerie à l’investissement en Thaïlande

Il s’agit en général d’une promesse de rendements élevés en contrepartie d’investissements dans des projets immobiliers qui ne sont pas rentables ou beaucoup moins rentables qu’indiqué, voire des projets qui n’existent simplement pas. Les escrocs utilisent de faux documents financiers, de fausses publicités ou d’autres tactiques matraquant l’argument des taux de rendements « garantis », pourtant irréalistes.

J’ai plusieurs fois vu passer des pubs, même des agences immobilières francophones, pour ce type d’offres. Et même dans le cas où les promesses seraient tenues pour que se puisse être le cas à long terme, je ne serais pas étonné que ce soit dans certains cas grâce à un système « à la Madoff ». Et puis, on l’a vu avec un événement comme le COVID, cette « garantie » de rendement ne peut résister à toutes les situations. Bref, comme partout, attention aux offres trop belles pour être vraies !

L’escroquerie à la location en Thaïlande

Il y a aussi des escrocs qui se font passer pour les propriétaires d’un bien, en font la publicité pour le louer sur internet et demandent un acompte, parfois exagéré, voire même le paiement intégral des mois de locations à l’avance pour les plus ambitieux. Une fois que vous vous rendez compte de la supercherie, la personne a disparu.

Comment éviter les arnaques immobilières en Thaïlande ?

La base évidemment, c’est de ne pas faire aveuglément confiance, même à un de vos compatriotes qui semble vouloir vous aider ou jouer sur la carte « on s’entraident entre Français », ça arrive qu’il y ait de l’entraide mais ça arrive aussi beaucoup que l’intention derrière soit malveillante.

Il faut donc se renseigner sur votre interlocuteur, sur ses références, sa compagnie, trouver des avis sur le net si possible, ne pas faire confiance à un agent immobilier n’ayant aucune activité commerciale légale dans le pays et s’il a une activité légale, ne pas lui faire aveuglément confiance pour autant. Il faut vérifier les titres fonciers en demandant une copie et l’identité de leur propriétaire en allant au « Land Office ». Et faire des virements bancaires qui laissent des traces pour toute transaction et ne rien verser en liquide.

Faîtes vous accompagner d’un avocat !

Je sais que pour économiser des frais, il est tentant de se passer d’un avocat, mais si vous ne maitrisez pas la langue, les procédures administratifs, ni les lois ou le système juridique en Thaïlande, si vous tombez sur quelqu’un de mal intentionné, vous arnaquer sera très facile ! Plus facile qu’en France, car vous n’y connaissez rien ou trop peu et tout sera en Thaï.L’avocat, lui, vous conseillera et vous assistera et surtout il saura vous dire si vos interlocuteurs racontent n’importe quoi, il traduira tous les documents relatifs à vos transactions avant signature.

Il existe en Thaïlande plusieurs cabinets d’avocats francophones habilités à officier pour des transactions immobilières. Attention, là aussi, quand même à bien choisir. Renseignez vous sur celui que vous avez choisi. Sur son statut légal, assurez vous qu’il est bien ce qu’il prétend être, cherchez des informations sur ses fondateurs, trouvez des avis, demandez des garanties.

Ayez aussi des témoins lors de la signature d’acte de vente, de contrat de location ect… En Thaï, on appelle ça un « payaan » (พยาน). Cela permet d’avoir une voix plus neutre en cas de litige.

Que faire si vous êtes victime d’arnaque en Thaïlande ?

En cas d’arnaque ou d’escroquerie en Thaïlande, n’hésitez pas à déposer plainte auprès des autorités thaïlandaises et même à signaler votre affaire à l’ambassade de France en Thaïlande. Faîtes-le au moins pour éviter qu’il y ait d’autres victimes.

Sachez aussi que même si ça se passe en Thaïlande, l’affaire peut également relever de la compétence de la justice française, comme le stipule l’article 113-7 du code pénal. La loi pénale française est applicable à tout crime, ainsi qu’à tout délit puni d’emprisonnement, commis par un Français ou par un étranger hors du territoire de la République lorsque la victime est de nationalité française au moment de l’infraction.

Si vous ne disposez pas de résidence en France, vous pouvez déposer plainte par courrier, à l’aide de l’outil d’aide au dépôt de plainte sur le site service-public.fr, que vous adresserez ensuite au procureur de la République de Paris en recommandé, et auprès le tribunal judiciaire du lieu de votre résidence française si vous êtes résident en France.

Enfin, pour mémoire, le Consulat ne peut pas :

• Déposer plainte à votre place
• Enquêter sur les adresses de particuliers, d’organismes, d’entreprises, d’avocats, de notaires, de banques, etc…
• Récupérer les fonds que vous avez versés à des escrocs.

Evidemment, il y a des agences qui sont légales, travaillent de manière sérieuse et sans arnaque ou pratiques commerciales trompeuses mais comme dans beaucoup de domaines de la vie d’un expatrié en Thaïlande, il ne faut pas croire qu’ici tout le monde il est beau, tout le monde, il est gentil, et laisser sa vigilance à la frontière ! 😉 D’autant que les lois en Thaïlande protègent bien moins le consommateur ou l’acheteur d’un bien qu’en France.

Pour cet article, je me suis beaucoup appuyé sur l’avertissement de l’Ambassade de France que vous pouvez consulter ici. Il donne du crédit à des choses que je voulais déjà dire depuis un bout de temps. Et puis, s’ils publient une telle mise en garde, c’est que le problème est bien réel donc soyez vigilent et partager leur mise en garde avec vos amis désireux de s’installer en Thaïlande.